Avaliar propriedades de várias unidades é geralmente mais complicado do que avaliar residências unifamiliares. Às vezes, edifícios de duas, três ou quatro unidades estão sujeitos a confusão quando se trata de conseguir um empréstimo para compra ou refinanciamento.

Geralmente, os avaliadores usam a abordagem de mercado ao avaliar propriedades de várias unidades. Eles analisarão as vendas de propriedades comparáveis, normalmente nos últimos 12 meses e dentro de um raio de 1,6 km em um mercado suburbano.

No entanto, a abordagem de renda – determinar o aluguel justo de mercado de cada unidade com base em aluguéis comparáveis ​​para outras propriedades – geralmente é levada em consideração. Isso é especialmente verdadeiro se não houver muitas vendas comparáveis ​​dentro de um prazo ou limite geográfico aceitável.

O método de custo – comparando o custo da compra do imóvel com o custo da construção de um novo – geralmente vale a pena observar se o imóvel tem menos de 10 anos. Se existirem composições suficientes, é melhor manter propriedades semelhantes, comparando duplex a duplex, quatro e quatro.

Aproximando-se de avaliações de várias unidades

Nikole Avers, avaliador de revisão de CQ baseado em Nashville, Tennessee, na DartAppraisal, diz que as três abordagens são relevantes para essas avaliações de várias unidades.

“Em uma compra unifamiliar, você pensa na propriedade em termos do mutuário / comprador morando lá”, diz ela. “Se for um duplex, um triplex ou um quatroplex, o comprador provavelmente não o ocupará, então o pensamento deles, em termos de por que eles estão comprando, será diferente. Sua abordagem de valor não será necessariamente a abordagem de comparação de vendas. As composições de vendas ainda são importantes, mas você deseja dar mais atenção à abordagem de renda. Isso fornece um conjunto mais justo de freios e contrapesos. Você deve conseguir, usando as duas abordagens, determinar muito bem o valor.

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“Uma diferença crucial entre família única e essas propriedades de várias unidades é que a base de comparação muda. Além da localização, as principais considerações nas tarefas residenciais unifamiliares são geralmente a área bruta, o número de quartos e o estilo. Em residências de duas a quatro famílias, a localização ainda está no topo da lista, mas a primeira consideração não é o preço por metro quadrado. Área bruta não é a primeira coisa que os investidores pensam. Eles têm que pensar como um inquilino. Os locatários pensam em ‘número de quartos’, portanto, o preço por quarto é uma consideração importante. Analisamos os contratos de locação e procuramos multiplicadores brutos de aluguel bem suportados. ”

A abordagem de custo – comparando o preço de compra de uma propriedade com o que custaria para construir novas – geralmente é relevante para propriedades mais novas, acrescenta Avers. O ponto de corte para considerar a abordagem de custo, ela diz, é geralmente 10 anos.

“O subscritor de garantias está gradualmente mudando o mercado para uma avaliação mais uniforme”, conclui ela, “e os avaliadores estão percebendo isso. Desde famílias unifamiliares, de duas a quatro unidades, até avaliações de condomínio, os credores querem que os avaliadores sejam mais uniformes em suas abordagens e avaliações. Os avaliadores precisam escrever um pouco mais e perceber que as pessoas com quem se comunicam – a empresa de gerenciamento de avaliações – são um segundo olhar nos seus relatórios. Nós somos o grupo de backup deles. Queremos garantir que a avaliação, os avaliadores e a empresa de administração da avaliação pareçam o melhor possível. ”

Avers salienta que muitas dessas propriedades são conversões de grandes propriedades unifamiliares, de modo que “o maior e melhor uso” entrará em jogo. A propriedade deve converter novamente em família única para obter o melhor valor? O proprietário adicionou uma unidade que viola o código da habitação, como um apartamento no porão? Nesse caso, o novo proprietário não poderá usar essa unidade como parte do fluxo de renda.

Essas propriedades com várias unidades são geralmente consideradas propriedades residenciais e, portanto, são elegíveis para financiamento de taxa fixa premium através da Fannie Mae e Freddie Mac. Um edifício de cinco unidades ou mais geralmente requer um empréstimo comercial. Se uma propriedade tiver sido dividida em zonas como uma unidade unifamiliar, a renda gerada a partir de uma unidade “sogra” anexada poderá não ser considerada na obtenção do empréstimo.

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Determinando financiamento apropriado

Scott Sheldon, executivo sênior de empréstimos da Summit Funding em Santa Rosa, Califórnia, diz que os avaliadores devem considerar se o comprador de uma propriedade com várias unidades estará morando em uma unidade e alugando as outras, ou alugando toda a propriedade.

“Você pode usar aluguéis justos do mercado para descobrir qual o tamanho do empréstimo ao qual o comprador se qualifica”, diz ele. “Você pode comprar mais casas e se qualificar para um empréstimo mais alto, aproveitando esses aluguéis, até os limites máximos de empréstimos do condado. Aqui no Condado de Sonoma, se você mora em uma das unidades, pode comprar um fourplex por até US $ 1 milhão, com queda de 5%, ou fazer o mesmo com um empréstimo da FHA, com uma taxa fixa de 30 anos em ambos casos, pagando talvez 4.625% em vez de 4.3. Para fins estritamente de propriedade de aluguel, você deve reduzir em 25%, mas ainda pode usar a renda para se qualificar – usando os aluguéis já em vigor. Eu recomendo fazer isso se você encontrar um imóvel adequado, em vez de comprar uma casa unifamiliar, porque os aluguéis pagarão sua hipoteca. ”

A abordagem de vendas comparáveis ​​quase sempre será o principal critério para a avaliação dessas propriedades. No entanto, se o comprador estiver buscando um empréstimo comercial – mesmo em uma propriedade de duas a quatro unidades – a abordagem de renda poderá entrar em jogo. Isto é especialmente verdadeiro quando refinanciar mais de uma propriedade com um empréstimo grande. Nesses casos, um credor geralmente deseja ver as provas dos arrendamentos e depósitos de segurança dos inquilinos, e alguns crêem que os pagamentos de aluguel dos inquilinos estejam atualizados nos últimos meses. (No processo de qualificação, 75% do aluguel bruto por unidade pode ser usado para compensar o pagamento mensal projetado.) No entanto, embora esses possam ser os critérios do credor, eles não fazem parte da avaliação.

Se a avaliação for para refinanciamento, o credor geralmente exigirá que o proprietário tenha mantido a propriedade por algum tempo (geralmente 12 meses) antes de permitir o uso da reavaliação, mesmo que melhorias significativas tenham sido feitas. De qualquer forma, compra original ou refinanciamento, os juros do empréstimo serão um pouco maiores que os de uma compra unifamiliar, uma vez que as variáveis ​​inerentes a um imóvel alugado por várias unidades aumentam o risco do credor. A taxa de avaliação também será geralmente mais alta, pois cada unidade deve ser examinada separadamente.

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